ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്ക് 2% കുറഞ്ഞാൽ ലാഭമല്ലേ? കുറഞ്ഞ പലിശ ലഭിക്കാൻ വഴിയുണ്ട്; ചേരുന്നത് ഏതെന്ന് നോക്കാം

ഡിസംബറിലെ പണനയ അവലോകന യോഗത്തിലും ആര്‍ബിഐ റിപ്പോ നിരക്ക് മാറ്റമില്ലാതെ നിലനിര്‍ത്തിയതോടെ ഭവന വായ്പകാരുടെ പ്രതീക്ഷകള്‍ ഇത്തവണയും അസ്ഥാനത്തായി. 2019 മുതല്‍ ബാങ്കുകള്‍ അനുവദിക്കുന്ന ഫ്‌ളോട്ടിംഗ് റേറ്റിലുള്ള വായ്പകള്‍ എക്‌സ്റ്റേണല്‍ ബെഞ്ച്മാര്‍ക്ക് ലെന്‍ഡിംഗ് നിരക്ക് (ഇബിഎല്‍ആര്‍) നെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്. റീട്ടയെില്‍ വായ്പകളുടെ കാര്യത്തില്‍ ഇത് റിപ്പോ നിരക്കാണ്. അതായത് റിപ്പോ നിരക്കിലുണ്ടാകുന്ന ഏതൊരു മാറ്റവും വായ്പകാരിലേക്ക് നേരിട്ട് മാറ്റപ്പെടും.

2022 മേയ് മുതല്‍ 2023 ഫെബ്രുവരി വരെ 2.50 ശതമാനമാണ് റിസര്‍വ് ബാങ്ക് റിപ്പോ നിരക്കുയര്‍ത്തിയത്. 6.50 ശതമാനത്തിലേക്ക് റിപ്പോ നിരക്കെത്തിയപ്പോള്‍ ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്ക് കൂടുകയും വായ്പകാര്‍ക്ക് അധിക ബാധ്യതയാവുകയും ചെയ്തു. ബാങ്കുകളിലെ ഭവന വായ്പ നിരക്ക് ഇന്ന് 8.40 ശതമാനത്തിലാണ് തുടങ്ങുന്നത്. 11 ശതമാനം വരെയും അതിന് മുകളിലേക്കും പലിശ നിരക്ക് പോകുന്നുണ്ട്.

ഭവന വായ്പ റീപ്രൈസിംഗ്

നിലവിലുള്ള ഭവന വായ്പയില്‍ ചെറിയ ഇളവുകള്‍ ലഭിക്കുന്നതിന് ബാങ്കുമായി സംസാരിക്കാം. പുതിയ വായ്പകാര്‍ക്ക് നല്‍കുന്ന പലിശ നിരക്കും നിലവിലുള്ള വായ്പ നിരക്കും തമ്മില്‍ വലിയ വ്യത്യാസമുണ്ടെങ്കില്‍ കുറഞ്ഞ നിരക്കിനായി ആവശ്യപ്പെടാം. ഇക്കാര്യം ആവശ്യപ്പെട്ട് ബാങ്കിന് ഇ-മെയില്‍ അപേക്ഷ സമര്‍പ്പിക്കാം. ഇതിനൊപ്പം റീപ്രൈസിംഗ്/കണ്‍വേര്‍ഷന്‍ ഫീസ് നല്‍കേണ്ടതുണ്ട്. കുടിശ്ശികയുള്ള വായപ തുകയുടെ 0.20%- 0.50% വരെയാണ് ഫീസ് വരുന്നത്.

ഭവന വായ്പ ബാലന്‍സ് ട്രാന്‍സ്ഫര്‍

മറ്റൊരു വഴിയാണ് ഭവന വായ്പ ബാലന്‍സ് ട്രാന്‍സ്ഫര്‍ ചെയ്യുക എന്നത്. നിലവിലുള്ള വായ്പ കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കുള്ള മറ്റൊരു ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റാന്‍ അവസരമുണ്ട്. ഇതിന് കൂടുതല്‍ പേപ്പര്‍ വര്‍ക്ക്, സമയം, ചെലവ് എന്നിവ വേണ്ടി വരും. നിലവില്‍ വായ്പയുള്ള ബാങ്കില്‍ നിന്ന് നോ ഒബ്ജക്ഷന്‍ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് വാങ്ങി പുതിയ ബാങ്കില്‍ അപേക്ഷ സമര്‍പ്പിക്കണം.

പുതിയ ബാങ്കില്‍ നിന്ന് വായ്പ വിശദാംശങ്ങള്‍ അടങ്ങുന്ന ക്രെഡിറ്റ് അപ്രൂവല്‍ ലഭിച്ച ശേഷം ബാങ്ക് തുക അനുവദിക്കും. ഇത് പഴയ ബാങ്കിലെ വായ്പ തീര്‍ക്കാന്‍ ഉപയോഗിക്കണം. ശേഷം ബാങ്ക് ഈട് നല്‍കിയ രേഖകളും ചെക്കുകളും തിരിച്ച് നല്‍കും. പുതിയ ബാങ്ക് രേഖകള്‍ പരിശോധിച്ച് വായ്പ അനുവദിക്കും.

ഓരോ നടപടിക്കും 1-2 ആഴ്ച സമയം വേണ്ടി വരാം. അതോടൊപ്പം 0.25 ശതമാനം മുതല്‍ 2 ശതമാനം വരെയുള്ള തുക പുതിയ ബാങ്കിന് ചാര്‍ജായും നല്‍കണം. പ്രൊസസിംഗ് ഫീസ്, ലീഗല്‍, വാല്യുവേഷന്‍ ഫീസ്, ഡൊക്യുമെന്റ് വെരിഫിക്കേഷന്‍ ചാര്‍ജ് എന്നിവ ഉള്‍പ്പെടുന്ന തുകയാണിത്. ചില ഘട്ടത്തില്‍ പഴയ ബാങ്കില്‍ പ്രീപെയ്‌മെന്റ് പെനാല്‍ട്ടിയായി0.4% മുതല്‍ 4 ശതമാനം വരെ പിഴ അടയ്‌ക്കേണ്ടി വരാറുണ്ട്.

ബേസ് റേറ്റില്‍ നിന്ന് റിപ്പോ നിരക്കിലേക്ക് മാറാം

2019 ഒക്ടോബറില്‍ റിപ്പോ നിപക്കിനെ അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തിയുള്ള ഭവന വായ്പകള്‍ ആരംഭിക്കുന്നതിന് മുന്‍പ് വായ്പകള്‍ മാര്‍ജിനല്‍ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫഡ്‌സ് ബേസ്ഡ് ലെന്‍ഡിംഗ് നിരക്കിനെയാണ് (എംസിഎല്‍ആര്‍) അടിസ്ഥാനമാക്കിയിരുന്നത്. അതിന് മുന്‍പ് ബേസ് നിരക്കിലുള്ള വായ്പകളും ലഭ്യമായിരുന്നു. എസിഎല്‍ആര്‍ നിരക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഭവന വായ്പയെടുത്ത വ്യക്തിയാണെങ്കില്‍ റിപ്പോ നിരക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വായ്പയിലേക്ക് മാറാനുള്ള റീപ്രൈസിംഗ് അപേക്ഷ നല്‍കാം.

ബേസ് നിരക്കിലുള്ള വായ്പകള്‍ ഇബിഎല്‍ആര്‍ വായ്പകളേക്കാള്‍ ഉയര്‍ന്നതായിരിക്കും. റിപ്പോ നിരക്ക് അടിസ്ഥാനമായുള്ള വായ്പകളിലേക്ക് മാറുന്നത് വായ്പകാരന് 2-3 ശതമാനം വരെ പലിശയില്‍ ആശ്വാസം നല്‍കും. അതേസമയം എംസിഎല്‍ആര്‍ നിരക്കിലുള്ള ഭവന വായ്പകള്‍ ഇബിഎല്‍ആര്‍ വായ്പകളുമായി അടുത്ത് നില്‍ക്കുള്ള പലിശനിരക്കുള്ളവയാണ്. പലിശ നിരക്ക് ഉയരുന്ന ഘട്ടത്തില്‍ നേട്ടം ലഭിക്കുന്നത് എംസിഎല്‍ആര്‍ വായ്പകള്‍ക്കാണ് അതിനാല്‍ റിപ്പോ നിരക്കിലേക്കുള്ള മാറ്റം പരിഗണിക്കുന്നവര്‍ അതുവഴിയുണ്ടാകുന്ന ലാഭം ആദ്യം പരിശോധിക്കണം.