1,000 രൂപ ചെലവിൽ ഭവന വായ്പയെ ലാഭകരമാക്കാം; പലിശ കുറയുമ്പോൾ ഇഎംഐയിൽ അധിക ലാഭം ഉറപ്പ്; വഴിയിതാ

2023 ഭവനവായ്പ എടുത്തവരെ സംബന്ധിച്ച് അധിക ചെലവ് വരുത്തിയ വർഷമാണ്. 2022-23 ൽ നടന്ന റിപ്പോ നിരക്ക് വർധനവ് ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്കും ഇതുവഴി ഇഎംഐയും കുത്തനെ ഉയർത്തി. കഴിഞ്ഞ രണ്ട് വർഷങ്ങളിൽ ഭവന വായ്പ ഇഎംഐ ഉയർന്നത് 20 ശതമാനത്തിന് മുകളിലാണ്. അധിക ചെലവുകളിൽ നിന്ന് ആശ്വാസം പകരുന്ന വർഷമാണ് 2024.

പലിശ 0.5 ശതമാനം മുതൽ 1.25 ശതമാനം വരെ കുറയാനുള്ള സാധ്യതയാണ് വിദ​ഗ്ധർ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത്. റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയുന്നതിനുള്ള സാധ്യതയാണ് ഈ ആത്മവിശ്വാസത്തെ മുന്നോട്ട് നയിക്കുന്നത്. നിലവിലുള്ള ഭവന വായ്പക്കാർക്ക് ഈ നിരക്ക് കുറയ്ക്കലുകളിൽ നിന്ന് പ്രയോജനം ലഭിക്കും. അതോടൊപ്പം കൂടുതൽ നേട്ടമുണ്ടാക്കാൻ ഭവന വായ്പയുള്ളവർ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ എന്തെല്ലാമാണെന്ന് നോക്കാം.

റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയും

വർധിച്ച ആഗോള പണപ്പെരുപ്പം കാരണം 2022 മെയ് മുതൽ 2023 ഫെബ്രുവരി വരെയുള്ള കാലയളവിൽ മൊത്തം 2.5 ശതമാനത്തിന്റെ റിപ്പോ നിരക്ക് വർധനവാണ് ആർബിഐ വരുത്തിയത്. ഇത് ഭവന വായ്പകളിലും സ്വാധീനിച്ചു. പണപ്പെരുപ്പം ഗണ്യമായി കുറയുകയും അധിക വളർച്ചയുടെ സാധ്യത കുറയുതയും ചെയ്തതിനാൽ 2024 കലണ്ടർ വർഷത്തിന്റെ രണ്ടാം പാദം മുതൽ ആർബിഐ റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയ്ക്കാൻ തുടങ്ങുമെന്ന് മിക്ക വിദഗ്ധരും പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്.

പണപ്പെരുപ്പം ആർബിഐയുടെ ലക്ഷ്യമായ 4 ശതമാനത്തിന് മുകളിലാണെങ്കിലും, വരും മാസങ്ങളിൽ ഇത് ക്രമേണ മയപ്പെടുത്തുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. ഉയർന്ന പലിശനിരക്ക് രാജ്യത്തെ സാമ്പത്തിക വളർച്ചയ്ക്ക് ഹിതകരമല്ലാത്തതിനാൽ ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പം ഭീഷണിയില്ലെങ്കിൽ റിസർവ് ബാങ്ക് പലിശ നിരക്ക് കുറയ്ക്കും.

2024 ൽ റിപ്പോ നിരക്ക് 0.5 ശതമാനം മുതൽ 1.25 ശതമാനം വരെ കുറയാനാണ് സാധ്യത. 2024 ന്റെ പകുതിയോടെ 6.50 ശതമാനത്തില്‍ നിന്ന് 6.25 ശതമാനത്തിലേക്ക് പലിശ നിരക്ക് കുറയും.തുടർന്ന ഘട്ടം ഘട്ടമായി 0.50 ശതമാനം മുതല്‍ 1.25 ശതമാനം വരെ ഇടിവാണ് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്.

ഭവന വായ്പയെ സ്വാധീനിക്കുന്നത് ഇങ്ങനെ

ഭവന വായ്പയുള്ളവര്‍ പലിശ നിരക്കില്‍ ഇളവ് വരുന്നതിനും ഇഎംഐ കുറയുന്നതിനും 2024 ന്റെ പകുതി വരെ കാത്തിരിക്കണമെന്ന് ഇതിന്റെ ചുരുക്കം. വായ്പയെടുത്ത സമയവും ബാങ്കിനെയും അനുസരിച്ച് ഭവന വായ്പകാര്‍ വ്യത്യസ്ത കാറ്റഗറിയിലാണ്‌പെടുന്നത്. അതിനാൽ ഓരോ വായ്പയ്ക്കും വ്യത്യസ്ത തരത്തിലാണ് പലിശ നിരക്കിൽ കുറവ് വരുന്നത്. ബാങ്കില്‍ നിന്ന് പഴയ ഭവന വായ്പയെടുത്തവരാണെങ്കിൽ പലിശ നിരക്ക് ബിപിഎൽആർ, ബേസ് നിരക്ക്, എംസിഎൽആർ, ഇബിഎൽആർ എന്നിവയിൽ ഏതെങ്കിലും നിരക്കിന് കീഴിലായിരിക്കും.

ബാങ്കിതര ധനകാര്യ സ്ഥാപനത്തില്‍ നിന്നോ ഹൗസിം​ഗ് ഫിനാൻസ് കമ്പനിയിൽ നിന്നോ വായ്പയെടുത്തവർക്കുള്ള പലിശ മറ്റൊരു നിരക്കിന് കീഴിലാകും. നിരക്ക് കുറയ്ക്കലിന്റെ വേഗതയും അളവും വ്യത്യസ്ത പലിശ നിരക്കുകള്‍ക്ക് വ്യത്യാസപ്പെടും. പലിശ നിരക്ക് കുറയുന്നതകിനുള്ള സമയപരിധി വായ്പയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കും. ചില ബാങ്കുകള്‍ പെട്ടന്ന് വായ്പ നിരക്ക് കുറയ്ക്കുമ്പോള്‍ ചില ബാങ്കകളില്‍ സമയമെടുക്കും. റിപ്പോ നിരക്കില്‍ മാറ്റം വന്ന് 3-6 മാസത്തേക്ക് ഈ മാറ്റം വരാം.

2024-ല്‍ റിപ്പോ നിരക്ക് ഏകദേശം 0.50 ശതമാനം കുറയുകയാണെങ്കിൽ ഇബിഎൽആർ നിരക്കിൽ ഭവനവായ്പ വായ്പയെടുക്കുന്നവര്‍ക്ക് പലിശ നിരക്കില്‍ സമാനമായ കുറവ് ലഭിക്കാം. എന്നാൽ ബേസ് നിരക്ക്, എംസിഎൽആർ, ബിപിഎൽആർ എന്നിവയ്ക്ക് കീഴിലുള്ള വായ്പക്കാര്‍ക്ക് കുറഞ്ഞ പലിശ ഇടിവാണ് ലഭിക്കുക.

നിലവിലുള്ള വായ്പകാർ എന്ത് ചെയ്യണം

പലിശ നിരക്ക് കുറയുന്ന ഘട്ടത്തിൽ പരമാവധി ലാഭമുണ്ടാക്കാൻ ഇബിഎൽആറിൽ ഭവന വായ്പയെടുക്കുന്നതാണ് നന്നായിരിക്കും. ഇബിഎൽആർ അഥവാ എക്‌സ്റ്റേണൽ ബെഞ്ച്മാർക്ക് ലിങ്ക്ഡ് ലെൻഡിംഗ് റേറ്റ് റിപ്പോ നിരക്കുമായി നേരിട്ട് ബന്ധിപ്പിച്ചിട്ടുള്ള വായ്പകളാണ്. ഇവിടെ റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയുന്നതിന് തുല്യമായി പലിശ നിരക്ക് കുറയും. ഭവനവായ്പ എടുത്തിട്ടുള്ളവർക്ക് റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയ്ക്കുന്നതിന്റെ ഏറ്റവും വേഗത്തിലുള്ള ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുന്നത് ഇബിഎൽആർ വായ്പകളിലാണ്.

അതിനാൽ ഭവന വായ്പയുടെ പലിശ നിരക്ക് ബിപിഎൽആർ, ബേസ് നിരക്ക് എന്നിവയ്ക്ക് കീഴിലാണെങ്കിൽ ഇബിഎൽആർ നിരക്കിലേക്ക് മാറാനുള്ള ഏറ്റവും അനുയോജ്യമായ സമയമാണിത്. ഇബിഎൽആർ വ്യവസ്ഥയിൽ ഭവനവായ്പ പലിശ നിരക്ക് നിലവിൽ ഏകദേശം 9 ശതമാനം നിരക്കിൽ ലഭ്യമാണ്.

എസ്ബിഐയിൽ ബേസ് നിരക്കിന് കീഴിലുള്ള ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്ക് 10.25 ശതമാനാണ് ആണ്. ബേസ് നിരക്കിൽ വായ്പയെടുക്കുന്നവർ വളരെ ഉയർന്ന പലിശ നിരക്ക് നൽകേണ്ടതുണ്ട്. എസ്‌ബി‌ഐയുടെ എം‌സി‌എൽ‌ആറിന് കീഴിലുള്ള ഭവനവായ്‌പ പലിശനിരക്കും ഉയർന്നതാണ്. ഒരു വർഷത്തെ എം‌സി‌എൽ‌ആർ പലിശ നിരക്ക് 8.65 ശതമാനമാണ്.

ഒരു ബാങ്കിൽ നിന്ന് ഭവനവായ്പ ഉണ്ടെങ്കിൽ വായ്പ ഇപിഎൽആർ വ്യവസ്ഥയ്ക്ക് കീഴിലാണോ എന്ന് ആദ്യം പരിശോധിക്കണം. അങ്ങനെയല്ലെങ്കിൽ, നിങ്ങളുടെ ഭവനവായ്പ ഇബിഎൽആറിലേക്ക് മാറ്റാൻ ബാങ്കിനോട് ആവശ്യപ്പെടണം. ബാങ്ക് നാമമാത്രമായ ഫീസ് ഈടാക്കി അതി അനുവദിക്കും. എസ്ബിഐയിൽ ഒറ്റത്തവണ സ്വിച്ച്ഓവർ ഫീ 1,000 രൂപയും നികുതിയുമാണ് ഈടാക്കുന്നത്. ബാങ്കിതരധനകാര്യ സ്ഥാപനത്തിൽ നിന്ന് വായ്പയെടുത്തവരാണെങ്കിൽ ഇങ്ങനെയൊരു ഓപ്ഷൻ ലഭ്യമല്ല.

റീഫിനാൻസും പരി​ഗണിക്കാം

പഴയ പലിശ നിരക്കിന് കീഴിലുള്ള ഭവന വായ്പ എടുത്തിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ ഇബിഎൽആർ നിരക്കിലേക്ക് എളുപ്പത്തിൽ മാറാൻ ബാങ്ക് അനുവദിക്കും. എന്നാൽ ഇബിഎൽആർ നിരക്കിലേക്ക് മാറിയിട്ടും പലിശ നിരക്ക് മറ്റ് ബാങ്കുകളേക്കാൾ കൂടുതലാണെങ്കിൽ ഭവനവായ്പ റീഫിനാൻസ് ചെയ്യുന്നത് പരിഗണിക്കാം.