കാലാവധി നീട്ടാതെ ഭവന വായ്പ ഇഎംഐ കുറയ്ക്കാം; 40 ലക്ഷത്തിന്റെ വായ്പയില്‍ നിന്ന് 9.50 ലക്ഷം ലാഭിക്കുന്നത് എങ്ങനെ

1 വര്‍ഷം മുന്‍പുള്ള ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്ക് 2 ദശാബ്ദകാലത്തെ കുറഞ്ഞ നിരക്കായിരുന്നു. കോവിഡ് കാലത്തെ ഈ ഇളവിന് ശേഷം റിസര്‍വ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യ റിപ്പോ നിരക്ക് വര്‍ധിപ്പിക്കാന്‍ തുടങ്ങിയതോടെ ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ ബാധിച്ച വിഭാഗവും ഇതേ ഭവന വായ്പയെടുത്തവരാണ്. 20 വര്‍ഷത്തേക്കുള്ള ഭവന വായ്പയില്‍ 1 വര്‍ഷത്തിനിടെ 22 ശതമാനമാണ് ഇഎംഐ ഉയര്‍ന്നത്. റിപ്പോ നിരക്ക് വര്‍ധനവോടെ 7 ശതമാനമായിരുന്ന പലിശ നിരക്ക് 9.50 ശതമാനത്തിലെത്തി. ഇതാണ് വായ്പയെടുത്തവന്റെ നടുവൊടിച്ചത്.

ഫ്‌ളോട്ടിംഗ് റേറ്റ് ഭവന വായ്പകള്‍ റിപ്പോ നിരക്കുമായി ബന്ധപ്പെടുത്തിയതിനാല്‍ റിപ്പോ നിരക്ക് വര്‍ധനവ് വായ്പ പലിശയെയും ബാധിക്കും. അതേസമയം പുതിയ വായ്പക്കാര്‍ പഴയ വായ്പക്കാരെക്കാള്‍ കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കിലാണ് വായ്പയെടുക്കുന്നതെന്ന് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യമാണ്. ഈ സാഹചര്യത്തിൽ കാലാവധി നീട്ടാതെ ഭവന വായ്പ ഇഎംഐ കുറയ്ക്കുന്നത് എങ്ങനെ എന്ന് നോക്കാം.

പുതിയ വായ്പകാർക്ക് കുറഞ്ഞ നിരക്ക്

പുതിയ വായ്പക്കാരെ ആകർഷിക്കാൻ ബാങ്കുകൾക്ക് വലിയ തടസമാണ് ഉയർന്ന പലിശ നിരക്ക്. അതിനാൽ പുതിയ വായ്പക്കാർക്ക് ആകർഷകമായ നിരക്കുകൾ നിലനിർത്താനാണ് ബാങ്കുകൾ ശ്രമിക്കുന്നത്. ബാങ്കുകളെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം റിപ്പോ കുതിച്ചുയരുന്നതിനിടയിൽ പുതിയ വായ്പയുടെ മാർക്ക്അപ്പുകൾ വെട്ടിക്കുറച്ചത് ഒരു മികച്ച ബാലൻസിങ് നടപടിയാണ്. ഇല്ലെങ്കിൽ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ ഭവനവായ്പ നിരക്ക് ഏകദേശം 10 ശതമാനമായി ഉയരും. ഇത് ഭവന വായ്പ വിപണിയെ ബാധിക്കും.

റിഫിനാൻസിം​ഗിന് മികച്ച സമയം

ഏപ്രിലിൽ നടന്ന റിസർവ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യയുടെ അവസാന പണനയ അവലോകന യോ​ഗത്തിൽ റിപ്പോ നിരക്ക് വർധനവ് ഉണ്ടായിട്ടില്ല. പലിശ നിരക്ക് വർധനവ് താൽക്കാലികമായി അവസാനിച്ചെന്ന് ഇതുവഴി കണക്കാക്കാം. വർധനവ് തള്ളിക്കളയാനാകില്ലെങ്കിലും ഉയർന്ന തലത്തിലുള്ള വർധനവിന് ഇനി സാധ്യതയില്ല. ഇതിനാൽ ഭവന വായ്പ റീഫിനാൻസ് ചെയ്യാനുള്ള ഏറ്റവും മികച്ച സമയം ഇതു തന്നെയാണ്. 

പഴകിയ ഭവന വായ്പ അടയ്ക്കുന്നതിനേക്കാൾ വളരെ കുറഞ്ഞ നിരക്കാണ് പുതിയ വായ്പക്കാർക്ക് ഇപ്പോൾ ബാങ്കിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്നത്. ഇവിടെ പഴയ വായ്പകാർ അധിക ഇഎംഐ അടയ്ക്കുകയാണ്. മാർക്ക്അപ്പ് ഏറ്റവും താഴ്ന്ന നിലയിലായിരിക്കുന്നതിനാൽ ഒരു പുതിയ വായ്പയിലേക്ക് കടക്കുകയാണെങ്കിൽ ദീർഘകാലത്തേക്ക് കുറഞ്ഞ നിരക്കിൽ വായ്പ തിരിച്ചടവ് സാധിക്കും. പഴയ വായ്പയെ കുറഞ്ഞ നിരക്കുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് റീഫിനാൻസ് ചെയ്യുക എന്നതാണ് ഇവിടെ ചെയ്യേണ്ടത്. 

ശേഷിക്കുന്ന കാലയളവിൽ വായ്പ തിരിച്ചടവിൽ കുടുങ്ങി പോകേണ്ട ലക്ഷക്കണക്കിന് രൂപ ലാഭിക്കാൻ കുറഞ്ഞ നിരക്ക് സഹായിക്കും. ആകെ വായ്പ തുകയുടെ 50 ശതമാനവും കാലാവധിയുടെ 50 ശതമാനവും വായ്പയിൽ അവശേഷിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിൽ റീഫിനാൻസ് മികച്ച നേട്ടം നൽകും. ഓരോ ബാങ്കിലും റീഫിനാൻസ് വ്യത്യസ്ത തരത്തിലായിരിക്കും. ചാർജുകളും പിഴകളും നേരത്തെ അറിയണം. 

ലാഭമെത്ര

40 ലക്ഷം രൂപ 20 വർഷ കാലാവധിയിൽ 10.50 ശതമാനം പലിശയില്‍ വായ്പ അടച്ചു കൊണ്ടിരിക്കുന്ന വ്യക്തി 9 ശതമാനം വായ്പ ലഭിക്കുന്ന ബാങ്കിലേക്ക് ഭവന വായ്പ റീഫിനാന്‍സ് ചെയ്താല്‍ പ്രതിമാസ ഇഎംഐയില്‍ 3,946 രൂപ കുറവ് വരും. 39,935 രൂപ അടച്ചിടത്ത് 35,989 രൂപ അടച്ചാല്‍ മതിയാകും. 20 വര്‍ഷ കാലാവധിയില്‍ 9.47 ലക്ഷം രൂപ ലാഭിക്കാനാകും.

പലിശ നിരക്ക് 1.25 ശതമാനം കുറഞ്ഞാല്‍ 7.86 ലക്ഷം രൂപ ലാഭിക്കാനാകും. 1 ശതമാനം കുറയുമ്പോള്‍ 6.27 ലക്ഷമാണ് അടയ്‌ക്കേണ്ട വായ്പയില്‍ നിന്ന കുറവ് ലഭിക്കുന്നത്. 0.50 ശതമാനം വായ്പ പലിശ നിരക്കില്‍ കുറയുമ്പോള്‍ 3.11 ലക്ഷം ലാഭം നേടാം.